|
В 2011 году объем инвестиций в гостиницы в Москве превысил рекордный $1 млрд. В 2012 году, по прогнозам участников рынка, денег в отели будут вкладывать еще больше. Однако выгодным такой вид инвестирования пока не назовешь - слишком велик срок окупаемости проекта.
По данным международной консалтинговой компании Praedium ONCOR International, объем инвестиций в столичный гостиничный сегмент составил более $1,2 млрд в 2011 году. Для сравнения - в 2010 году в строительство отелей вложили скромные $100 млн.
«Если проводить сравнение инвестиционного рынка в сегменте гостиничной недвижимости и рынка коммерческой недвижимости в целом, то можно отметить, что кризисная ситуация на рынке недвижимости довольно сильно повлияла именно на сегмент гостиниц.
Общий объем инвестиций по рынку коммерческой недвижимости во время кризиса снизился в 2-2,5 раза, а объем сделок в гостиничном сегменте гораздо больше - в 5-10 раз.
В 2009-2010 годах рынок купли-продажи гостиничных объектов находился в инертном состоянии, однако в 2011 году покупатели активизировались», - рассказывает старший аналитик отдела исследований и аналитики компании Praedium ONCOR International Анна Карпова.
Правда, основная доля инвестиций в прошлом году была обеспечена покупкой гостиницы Ritz-Carlton (гостиницу Ritz Carlton площадью 59,3 тыс. кв.м. приобрела УК «Верный капитал» за $0,7 млрд). По прогнозам Praedium ONCOR International, в этом году общий объем инвестиций составит порядка $1,4 млрд.
Среди наиболее значимых событий на рынке московских гостиниц в текущем году эксперты называют открытие первого в России отеля под брендом Mercure. Mercure Arbat 4* (109 номеров) находится на Смоленской площади, при этом минимальная стоимость проживания - от 5 900 рублей за ночь. В этом году также ожидается выход на рынок еще трех гостиниц, которые в общей сложности увеличат предложение на 700 номеров.
Нынешний интерес к гостиничному рынку обусловлен несколькими факторами. Во-первых, по сравнению с остальными сегментами рынка он не так насыщен и испытывает дефицит предложения. В Москве немаловажную роль играют и поощрения правительства в этой сфере.
По данным компании Knight Frank, московские власти планируют увеличить число гостиниц в городе за счет продажи прав аренды на объекты культурного наследия, находящиеся в плохом состоянии.
Ставка аренды при этом составит символические 1 руб. в год за квадратный метр, срок аренды - 49 лет.
Согласно программе «Развитие индустрии отдыха и туризма в Москве в 2012-2016 годах», в текущем году ожидается увеличение иностранного туристического потока в столицу до 4,5 млн человек. Если так и произойдет, это благотворно отразится на заполняемости отелей. Пока что, в первом квартале 2012 года, загрузка московских отелей увеличилась на 5,5%.
«Стоимость номерного фонда отелей Москвы выросла с начала года на 10-18% в зависимости от уровня отеля. Спрос на гостиничные номера по прежнему остается высоким. Например, очень сильно вырос спрос на 3-хзвёздочные гостиницы - в среднем на 12-13%. При этом в целом Москва сильно недообеспечена гостиницами», - уточняет генеральный директор компании Reatail Row Марат Манасян.
По подсчетам компании Praedium ONCOR International, на конец первого полугодия 2012 года общий объем качественного номерного фонда Москвы составил 41 048 номеров. Из них 4 205 номера (10%) приходится на отели категории 5 звезд, 10 276 номеров (25%) - 4 звезды и более 26 500 номеров (64,7%) - 2-3 звезды.
«Наиболее часто происходят сделки с гостиницами категории 3*. На них приходится порядка 50% от общего числа сделок. Данный факт объясняется тем, что более качественные гостиницы на рынке купли-продажи выставляются реже и цены на них существенно выше. В то же время в стоимостном выражении на "трехзвездочные" гостиницы пришлась лишь четверть сделок», - поясняет Анна Карпова.
С позиции инвестора вложения в гостиницу категории 3* и категории 5* различаются незначительно, а вот разница в стоимости проживания уже более ощутима.
В результате, при практически аналогичных затратах срок окупаемости высококлассной гостиницы может быть меньше. По данным компании Colliers International, для того чтобы построить здание без отделки, нужно заплатить порядка $2000 за кв. м, оборудовать гостиницу обойдется в $8-12 тыс. на номер. Расходы на гостиницу будут также зависеть от того, к какому типу относится здание - реконструированное или вновь построенное.
«В равной степени в Москве присутствуют проекты как реконструированных зданий, так и нового строительства. В зависимости от типа конструкции чаще всего дешевле реконструировать здание, чем возвести с нуля. Обычно в центре города гостиницы размещаются в реконструированных зданиях, хотя есть и успешные объекты нового строительства. В регионах чаще гостиницы, особенно под управлением международных операторов, располагаются во вновь построенных зданиях», - рассказала «Газете.Ru» директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Татьяна Тикова.
В гостиничном сегменте основным показателем доходности является RevPar (доход на номер), который рассчитывается как произведение загрузки номерного фонда на среднюю стоимость номера (или делением суммарной прибыли номерного фонда на количество номеров). Величина RevPar напрямую зависит от стоимости номера. По данным компании Praedium ONCOR International,
в конце 2011 года сутки проживания в стандартном номере в московской гостинице среднего ценового сегмента стоили $130-170, в 4-звездочной гостинице - $200-300, в 5-звездочной гостинице - $480-550.
Соответственно, по подсчетам Knight Frank, в I квартале 2012 средний доход на номер (RevPar) для трехзвездочного отеля составлял $113, а для пятизвездочного - $312.
«Сейчас средний срок окупаемости гостиницы 3 звезды составляет 9-10 лет. Проекты три звезды в основном располагаются за пределами центрального делового района. Что подтверждается международной практикой, которая показывает, что даже гостиницы сегмента 4 звезды зачастую располагаются на удалении от центра. Таким образом, девелоперы могут сэкономить при покупке земли, при этом создав инвестиционно-привлекательный готовый объект», - рассказала Татьяна Тикова.
По мнению заместителя директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank Антона Мельникова, «гостиница является инвестиционно-привлекательным активом только при сроке окупаемости менее 10 лет.
В настоящее это средний показатель для московского рынка, хотя в отдельных случаях сроки окупаемости могут достигать 15 лет и больше.
Докризисный уровень окупаемости в 5-7 лет был обусловлен галопирующим ростом индикаторов операционной деятельности отелей в тот период. Одной из существенных статей расходов при реализации гостиничного проекта является стоимость земельного участка, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. В случае её адекватной цены строительство отеля может быть целесообразным. В то же время нужно понимать, что категория отеля во многом определяет его местоположение - строительство гостиницы категории 3* в центре Москвы является неоправданно затратным мероприятием, если осуществляется без поддержки властей города», - пояснил Антон Мельников.
Автор: Юлия Погорелова
| |