|
Участки незастроенной подмосковной земли интересуют покупателей гораздо больше, чем участки с загородными домами. Цены стабильны, популярные направления определены, однако проект «новая Москва» может внести коррективы и в этот сегмент рынка недвижимости
После кризиса 2008 года участки без подряда в Подмосковье стали наиболее ходовым товаром: интерес покупателей явно сместился в сторону покупки такого участка с возможностью самостоятельно построить дом. Если в 2008 году, по данным Vesco Group, в Подмосковье было продано 5 019 коттеджей и в два раза меньше участков без подряда (2 302 шт.), то в 2009 году ситуация кардинально изменилась - было продано 6 807 участков без подряда и 2597 коттеджей.
Тенденция сохраняется до сих пор: в 2010 году было реализовано 13 480 участков без подряда, в 2011 - 19 429 шт., за первые два квартала 2012 года - 9235 шт. Для сравнения - количество проданных коттеджей за аналогичное время гораздо меньше. Так, в 2010 году было продано 2831 коттеджей, в 2011 году - 3290 шт., за первые два квартала 2012 года - 1041 шт.
По данным компании «ОПИН», в 2011 году доля поселков, представленных исключительно участками без подряда, составляла 72% первичного рынка загородной недвижимости. К концу первого полугодия 2012 года этот показатель сократился до 68%. Однако по-прежнему коттеджные и дачные поселки с участками без подряда - преобладающий на рынке формат. Хотя участков становится меньше, по замечанию экспертов, они значительно улучшаются по качеству.
«Все меньше становится доля поселков с участками без подряда, не обеспеченных коммуникациями. Электричество подведено к 80% поселков, газ есть в 55-60% случаев, централизованное водоснабжение от поселковой скважины - в 50% адресов.
Отмечается постепенное подтягивание сетей даже к тем проектам, которые считались заведомо бесперспективными. Коммуникации на участках без подряда сегодня - must have даже для поселков экономкласса. Наличие того или иного инженерного набора повышает стоимость участка на 30-150%, в зависимости от площади, изначальной стоимости сотки, качества и уровня проекта», - рассказала «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.
Цены на земельном рынке Московской области сильно варьируются в зависимости от направления, расстояния от МКАД, а также от наличия коммуникаций. Участки без коммуникаций значительно менее востребованы, чем те, где подведено хотя бы электричество, либо электричество и газ. По оценкам независимого земельного портала Zemer.ru, в июне стоимость сотки земельного участка на первичном рынке (новые дачные участки, участки без подряда) составила 221 653 рублей, год назад - 241 249 рублей.
Снижение стоимости земли объясняется в большей степени не снижением цен в уже сформированных коттеджных поселках, а появлением на рынке Московской области новых участков в более низком ценовом сегменте, как правило, далеко от МКАД.
Сотка земли на вторичном рынке (земля в деревнях и в дачных товариществах) в июне оценивалась в 213 003 рублей, год назад - 207 404 рублей. По оценкам портала, средняя стоимость сотки участка без подряда в экономклассе составляет 131 439 рублей, в бизнес-классе - 435 544 рублей, в премиум-классе - 890 311 рублей.
Чем дальше от МКАД, тем меньше будет стоимость сотки. Например, на востоке области далее 60 км от МКАД можно найти участок, даже с коммуникациями, по цене 31 тыс. рублей за сотку. Однако такой ценник объясняется не только значительной удаленностью от МКАД, но и невостребованностью данного направления в целом. Для примера - сотка земли на расстоянии менее 15 км от МКАД на восточных направлениях стоит до $30 тыс., в зоне 15-30 км - около $20 тыс., в зоне 30-60 км - $10 тыс., 60-90 км - $6 тыс.
Для сравнения - на популярной Новой Риге сотка на расстоянии до 15 км от МКАД стоит $50-70 тыс., 15-30 км - $30-60 тыс., 30-60 км - $15-40 тыс., 60-90 км -$4-10 тыс.
«Как можно заметить, стоимость сотки на расстоянии свыше 60 км сразу заметно снижается; отмечу также, что в зоне 60-90 км от МКАД и далее цена существенно зависит от набора и состояния коммуникаций. По другим востребованным направлениям, это в основном Запад (Рублевка, Пятницкое, Калужское и Киевское шоссе), ценовая ситуация сопоставимая», - рассказал «Газете.Ru» руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов.
По данным компании TWEED, минимальная стоимость сотки на Рублевке и Ильинке до 15 км от МКАД - от $5 тыс. «Это участки со всеми коммуникациями. Естественно, лесные участки будут стоить дороже. Средний бюджет покупки в сегменте без подряда на Рублевке - 1,5 млн долларов за 15 соток»", - уточняет руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина.
Помимо этого, эксперты наблюдают постепенное смещение спроса с традиционных направлений на юго-запад.
«Востребованные направления 2011 года в сегменте участков без подряда (Новорязанское, Симферопольское и Новорижское шоссе) в 2012 году сменились на Ярославское, Каширское, Калужское и Киевское шоссе.
Интерес рынка к юго-западному сектору обусловлен темой Новой Москвы. Ликвидность поселков Каширского шоссе - следствие недооцененности потенциала направления; сегодня земля без подряда в Домодедовском районе стоит в 1,5-2 раза дороже, чем на аналогичном расстоянии от МКАД по развитому Симферопольскому направлению. Лидерство Ярославки в структуре спроса на рынке участков без подряда также вполне закономерно. За последний год здесь вышло более десятка новых проектов, конкуренция обострилась, а покупатель только в выигрыше - выбор на любой вкус и кошелек», - рассказала Екатерина Лобанова.
Более того, по мнению участников рынка, участки на территории «новой Москвы» сейчас наиболее перспективный товар в плане роста цен. Но повышение стоимости возможно только после озвучивания конкретных планов по развитию территории. «Цены на присоединенных территориях выросли примерно на 10% еще в прошлом году, сразу после того, как было объявлено о расширении Москвы.
Можно прогнозировать и дальнейшее повышение цен, но только после того, как станут понятными конкретные перспективы застройки новых территорий.
До этого момента новых существенных ценовых изменений ожидать не стоит», - сообщил «Газете.Ru» Алексей Иванов.
Автор: Юлия Погорелова
| |