Май 2024

С наступлением осеннего сезона на рынке жилой недвижимости увеличивается не только покупательская активность- оживляются и аналитики вместе с риэлторами, подогревающими покупательский спрос в меру провокационными заявлениями. Запугивая покупателя заявлениями о дефиците объектов, продавцы надеются стимулировать продажи перед грядущим ростом цен на жилье, который обещают аналитики до конца 2010 года.

В настоящий момент на рынке недвижимости сформировалось несколько параллельных аналитических концепций, противоречащих друг другу в части прогноза повышения цен на жилье к концу года и росте потребительского спроса на недвижимость и числа сделок. Согласно одним прогнозам, на жилом рынке сегодня не наблюдается дефицит предложений при относительном росте сделок, а повышение цен к концу года если и произойдет, то будет «приблизительным».

Другие аналитические прогнозы строятся на более агрессивной платформе, констатирующей падение сделок с жильем к осени 2010 года и до конца года, а также рост цен на квартиры в пределах 5-7% и проблемы с осуществлением альтернативных сделок. В свою очередь, противоречат друг другу и исследования некоторых риэлторских компаний, в которых сообщается то о дефиците новых объектов, то об их очередном выходе на рынок, вызывающем рост покупательского спроса.

Все меньше и меньше

Так, согласно данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», в августе 2010 года объем предложения на рынке новостроек сократился на- 1,8% и составил 278 новостроек, большая часть их которых составляет объекты, уже введенные в эксплуатацию (44,2% предложения). Число же новых объектов (на стадии подготовки к строительству) составляет всего 2,5%. Кроме того, предложение на рынке представлено большим числом домов, введенных в эксплуатацию более года назад.

По данным же компании «Пересвет-Инвест», число новостроек в продаже за 2010 год сократилось на 40,1%, чему способствовало повышение темпов строительства в текущем году, увеличению числа сданных в эксплуатацию объектов, которые постепенно уходят с первичного рынка столицы, а взамен них на рынке появляются единичные проекты. Учитывая кризисную приостановку перспективных проектов 2008-2009 года, эксперты компании не ожидают в этом году существенного повышения объема предложения: по их данным, в августе 2010 года в базе продаваемых новостроек Москвы находилось всего 156 адресов, что на 15% меньше, чем в июле 2010 года.

В свою очередь, вторичное жилье в столице, по информации «Пересвет-Инвест» в августе повысилось в цене на 1,9%- до 203 865 руб или $6684 за кв. За 2010 год «вторичка», по словам Ольги Марковой, маркетолога компании, подорожала в долларах на 15,7%, в рублях- на 12,0%.

Сколько стоит жилье в новостройках Средневзвешенная цена предложения новостроек, по данным «Миэль», незначительно сократилась (на- 0,8%) и составила 194,2 тыс. руб. за кв. м или $ 6399 за кв. м (+ 0,3%). Данные изменения цен предложения в различных сегментах аналитики связывают с уходом с рынка квартир в некоторых объектах. Так, уровень цен на квартиры в домах эконом-класса в августе составил 109,5 тыс. руб. за кв. м (-6,4%), доля этого сегмента в структуре предложения продолжила сокращаться (с 3,5% до 2,9% в течение месяца). Средние цены на квартиры в новостройках среднего класса почти не изменились, составив 123,7 тыс. руб. за кв. м (-0,6% в течение месяца), в новостройках бизнес-класса- 183,1 тыс. руб. за кв. м (-3,2% в течение месяца). Доля новостроек бизнес-класса и среднего класса практически не изменилась и составила 55,4% и 20,9% соответственно.

«В августе продолжилось постепенное сокращение объема предложения на рынке новостроек Москвы. Количество новых объектов, выходящих на продажу по-прежнему мало, большая доля предложения- уже готовые дома. Умеренный спрос со стороны покупателей в летний период удерживает цены предложения в состоянии стагнации,- отмечает Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ".- Однако с завершением сезона отпусков можно ожидать некоторого увеличения их активности и активизации деятельности других участников рынка»,- считает эксперт.

Рост сделок и падение цен

Несколько другими данными оперирует компания НДВ, которая сообщила, что в августе 2010 года они заметили на рынке новостроек значительный рост предложения, а число выставленных к продаже квартир составило 13 890. Этот факт в компании объясняют появлением в продаже новых жилых комплексов, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых объектах. Как считают в НДВ, предложение квартир в новостройках Москвы, по-прежнему, сосредоточено, преимущественно, в монолитных домах в сегменте от 100 до 150 тыс. руб. за кв.м. Наиболее востребованными при этом постепенно становятся двух- и трехкомнатные квартиры, что должно свидетельствовать о восстановлении рынка и постепенном росте платежеспособного спроса, а также о постепенном увеличении стоимости покупаемой квартиры в целом.

«После длительного периода роста цен как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается снижение стоимости квадратного метра, которая в августе составляла в рублевом эквиваленте 145 100 руб., а в долларовом $4788 за кв. м. Незначительное снижение цен обусловлено появлением в продаже новых объемов на начальной стадии строительства по более доступным ценам»,- говорится в сообщении НДВ.

Этой информации несколько противоречит мнение генерального директора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, считающей, что наиболее востребованными сегодня являются новостройки эконом-класса, продажи по наиболее ликвидным проектам в которых могут составить более 190 квартир в месяц. «В сегменте бизнес-класса лидером по темпам продаж является нижний сегмент бизнес-класса со стоимостью кв. м до 160 тыс. рублей. На фоне постепенного сокращения объема предложения новостроек эконом-класса, а также, повышения стадии готовности домов и общей высокой активности покупателей, можно ожидать роста среднего уровня цен. До конца года он может составить порядка 5-7%»,- отмечает Мария Литинецкая.

Может быть да, а может быть нет

Традиционно более осторожен в своих прогнозах руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко , который пока не замечает на рынке ни существенного роста предложений, ни их дефицита. «Дефицит означает существенный перевес спроса над предложением. В условиях, когда спрос в разы меньше, чем был до кризиса, даже самое заметное сокращение числа объектов нельзя назвать дефицитом. Реальный дефицит наблюдается только в сегменте эконом-класса, где сегодня домов действительно мало. А в других сегментах, наоборот, застройщики, тот же ПИК, вводят 5-10%-ные и даже 15-20%-ные скидки на уже готовые объекты»,- сообщает Олег Репченко.

По его словам, в обозримом будущем не стоит ждать ни сильного роста, не падения цен, хотя они и не будут стоять на месте как вкопанные. Эту тенденцию Олег Репченко объясняет тем, что на рынок недвижимость придет нехарактерная для него волотильность, своего рода «болтанка», то есть частая смена трендов- то повышение цен, то незначительное их снижение, что аналитик объясняет слишком большим количеством факторов, привносящих неопределенность и нестабильность на рынок. В итоге, исходя из слов Олега Репченко, цены к концу года могут повыситься приблизительно- на 5-10-15-20%. А в следующем году они могут и не удержаться на этом уровне, а откатиться назад на ту же величину. Иными словами, стабильность, как обещают в ИРН.ру, нас не ждет, но более точных прогнозов ожидать нельзя.

Новостройки дорожают, инвестиции падают

Независимый аналитик рынка Юрий Кочетков также считает, что в ближайшее время дефицит новостроек нам не грозит, так как на рынке есть довольно большой запас объектов, хотя в настоящий момент строителями возводится и сдается небольшое число объектов, что не соответствует ни платежеспособному спросу, ни емкости рынка. В остальном же Юрий Кочетков склонен занимать более агрессивную позицию: в отличие от риэлторских компаний, он полагает, что с лета 2010 года число сделок падает и продолжит падать до конца 2010 года. А цены на недвижимость, в свою очередь, только будут расти.

«Даже при низком спросе и невысоком объеме сделок цены могут расти только за счет того, что в оборот будут закачиваться все новые деньги, которые в избытке присутствуют сегодня в нашей экономике. Их достаточно для того, чтобы обеспечить рост цен на московское жилье»,- говорит Юрий Кочетков. Также аналитик подмечает следующую особенность современного рынка, когда квартира в новостройке стала оцениваться дороже, чем средний метр жилья на вторичном рынке- еще 10-12 лет назад ситуация была противоположной. «Это связано с нехваткой предложения, в том числе и свободных квартир»,- говорит Юрий Кочетков, предрекая существенный рост цен уже в конце этого года, который составит 1,5-2% в месяц.

С концепцией риэлторов о росте потребительского спроса не согласен и аналитик ARN.ru Андрей Бекетов : «Сильно ли выросла у вас зарплата за последний год? Вот и вокруг явных подвижек в зарплатах не видно, в связи с чем в рост платежеспособного спроса как-то мало верится. Скорее, объем сделок сегодня формируют две категории людей. Первая - это люди, которым надо где-то жить, в связи с чем они готовы решать проблему жилья и за счет обмена своего жилья и альтернативных сделок. И вторая- это те, кто хочет инвестировать в недвижимость с целью получения прибыли»,- говорит эксперт. При этом, по данным ARN.ru, «ползучий рост цен» на вторичную недвижимость сегодня уже не встречает согласия потенциальных покупателей платить больше за предлагаемый товар.

Однако, по словам Андрея Бекетова, в ближайшее время инвестиционные сделки будут нестабильными, а увеличения доходности купленной недвижимости ожидать не стоит. «Если вы приобрели сегодня квартиру за 5 млн рублей, не факт, что вы сможете продать ее через год за большую сумму, а не за те же 5 миллионов. Кроме того, придется еще пережидать три года, чтобы не выплачивать налог с продажи недвижимости. Поэтому нужно признать, что инвестиционная составляющая в приобретении жилья сегодня практически пропала. Поэтому, если покупка квартиры является планируемой, для улучшения условий жизни, не стоит ждать очередных великих потрясений на рынке, а вложить средства в свое благополучие»,- советует Андрей Бекетов.

Надежда Русина