|
Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию дал интервью «Труду». Правительство России приняло Стратегию развития ипотеки. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал «Труду», как и когда в России станет доступной ипотека.
- Александр Николаевич, власти в последнее время говорят, что кризис заканчивается. Вроде бы и кредиты становятся дешевле, но ипотека по-прежнему остается недоступной для большинства россиян. Почему?
- А что вы подразумеваете под доступностью - только одну процентную ставку?
- И ее, и то, что многим гражданам просто отказывают, они не удовлетворяют требованиям банков.
- Важно определить, что мы понимаем под доступность-ю ипотеки. Я считаю, что преж-де всего это возможность ежемесячно платить по кредиту. И платеж при этом не должен быть выше 30% от дохода, чтобы семья могла платить без очень больших усилий. И, кстати, ставка влияет на величину платежа в меньшей степени, чем цена жилья, срок кредита и график платежей.
Таким образом, у нас есть четыре параметра ипотечного кредита, и наша задача в рамках тех мер, которые предпринимает правительство, - научиться управлять каждым параметром, чтобы снижать размер месячного платежа. Снижая месячный платеж, мы увеличим число людей, которые могут воспользоваться ипотекой. И такая возможность к 2030 году должна появиться у 60% жителей нашей страны.
Дешевле, чем в США, не будет
- А что касается ставки?
- Она зависит от уровня инфляции и превышает его в среднем на 4%. Инфляция плюс 4%. При этом деньги, которые привлекаются в ипотеку, должны быть где-то заимствованы. Например, из пенсионной системы, с депозитов. Но те, кто предоставляет деньги, заинтересованы в том, чтобы защитить их от инфляции. Их маржа складывается из двух параметров. Первое - плата за кредитный риск. Вторая составляющая маржи связана с несовершенством и отсутствием автоматизации операций с ипотечными закладными. Я ожидаю, что в течение пяти лет нам удастся снизить маржу до 3%. Но ниже 2,5% мы опуститься не сможем, как показывает западная практика.
- Но, даже снизив ее на 2 процентных пункта, мы не сделаем ипотеку доступнее, это все равно слишком высоко, в США ставка колеблется около 4%.
- Правительство сейчас через Внешэкономбанк и АИЖК предпринимает определенные усилия, хотя это и не совсем рыночные механизмы. Так, если по ипотеке покупать жилье в новостройке, то по программе ВЭБа ставка будет не выше 11%, и по продукту АИЖК «Новостройка» максимальная ставка на вновь построенное жилье - 11%, а минимальная - 9,5%.
- Это уже заметное снижение...
- Да, если вы жилье купили по цене не выше 30 тысяч за квадратный метр, вы внесли половину денег в качестве первоначального взноса, если вы молодая семья или получили сертификат на материнский капитал . При выполнении всех этих условий ставка по кредиту будет 9,5% годовых. Сегодня такая ставка не является рыночной, просто правительство субсидирует заемщиков.
Дурной пример не заразителен
- Что касается Стратегии развития ипотеки, которую недавно приняло правитель-ство. Знаете, было много разных программ, и "Программа 2010" Минэкономразвития, и "Программа 2020" - это те примеры, когда правитель-ственные программы заявлялись, а на деле реализовывалось далеко не все. Боюсь, как бы здесь не повторилась та же история. Лично у вас есть уверенность, что к 2030 году 60% россиян смогут взять ипотеку?
- Верю. Эта цель будет достигнута, если ежегодно на 2% увеличивать долю семей.
- На чем базируется ваша уверенность?
- Во-первых, принятая в 2005 году концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов была выполнена на 80%. Во-вторых, ипотека находится на стыке трех рынков: труда, жилья и капитала. Правительство намерено обеспечить массовое строительство жилья экономкласса, что улучшит его доступность. Ведь цена квартиры - это, как правило, четыре годовых дохода семьи. Это так называемый коэффициент доступности. К сожалению, в некоторых городах, например во Владивостоке, это семь годовых доходов. В США он равен трем, в Европе - четырем. У нас был ориентир 4,3 на 2010 год.
- Какие меры предусмотрены принятой стратегией?
- Планируется три этапа развития ипотеки. Первый - до 2012 года. Мы ожидаем в этот период рост объема выдачи ипотеки до 600-650 млрд. рублей. До 2020 года ожидается ускоренный рост ипотеки, после - третий этап, период плавного роста. Основной блок задач направлен на развитие первичного рынка жилья и ипотеки. Будет развиваться конкуренция среди банков, чтобы за счет этого снижалась ставка. Второй блок задач связан со вторичным рынком ипотеки, он должен решать проблему длинных денег. Вместе с тем очевидно, что без внешних заимст-вований российской ипотеке не обойтись. Должны быть созданы соответствующие механизмы. Этот комплекс мер должен создать условия для того, чтобы в среднем по стране стоимость квадратного метра не превышала 30 тысяч рублей для жилья экономкласса.
Иностранцы нас боятся
- А насколько успешно удается привлекать западных инвесторов в российскую ипотеку?
- Вы знаете, мы часто рассказываем на Западе о наших проектах. Но нам говорят: «Посмотрите, ваш российский Пенсионный фонд не инвестирует средства в эти механизмы, значит, он чего-то опасается. Тогда зачем же вы предлагаете инвестировать нашим американским пенсионерам?» Сейчас решение принято, и ПФР начал покупать ипотечные облигации с высокой надежностью.
- Вы сказали, что одно из главных условий снижения ставки - уменьшение инфляции. И это прямая задача правительства. Что же получается: правительство каждый год пытается побороть инфляцию, и ничего у него не получается. Выходит, это вина Кабмина в том, что ставка по ипотеке так высока?
- В этом году ожидается исторический минимум инфляции. Более того, развитие ипотеки само поможет правительству снизить инфляцию. Ведь ипотека способствует сбережению части свободных денег семьи. Они выходят из потребительского оборота, и цены растут не так быстро. Чем больше людей возьмут ипотеку, тем меньше денег пойдет на потребление.
Ипотека, какой вы ее желаете
- Давайте пофантазируем. Предположим, что у нас есть возможность волевым решением снизить ставку по ипотеке. Но цены на жилье остаются прежними. Какой должна быть ставка, чтобы кредит стал доступным для большинства?
- Для какого процента россиян? Если для всех, то ставку надо сделать отрицательной, как сделал центральный банк Швеции, а людям доплачивать:
- Путь будет семья с доходом 80 тысяч рублей в месяц.
- Она должна платить по ипотеке треть от дохода - 27 тысяч в месяц. В год примерно 320 тысяч рублей. Цена на жилье какая?
- 70 тысяч рублей за квадратный метр. Площадь квартиры - 70 метров.
- Значит, 4,9 млн. рублей - цена квартиры. Если первоначальный взнос 10%, то 90% - ипотека. От стоимости квартиры это 4,4 млн. рублей на срок 20 лет. Мне кажется, что ставка должна быть где-то 6,5%. При таких условиях в год проценты составят 280 тысяч рублей при вашей возможности отдавать 320 тысяч. Остальное - на погашение основного долга.
- Когда такая ставка будет?
- Когда инфляция будет меньше 4% в год. Либо при текущем уровне инфляции надо снизить предложенную вами цену жилья.
- Слабо верится, что это возможно.
| |