|
С началом осени количество сделок купли-продажи жилья традиционно увеличивается. Главный вопрос, который волнует и продавцов, и покупателей недвижимости - что будет с ценами. Возможны ли в ближайшее время падение или рост цен на жилье в Москве? При каких условиях это может произойти?
По просьбе «Газеты.Ru» аналитики, эксперты и участники рынка недвижимости рассказали, сколько сейчас стоит московское жилье и стоит ли ждать серьезных изменений цен в ближайшем будущем.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
После весенне-летнего снижения цен на недвижимость, связанного с колебаниями валют, с середины августа долларовые цены на жилье вновь начали расти и в начале сентября превысили отметку $5000 за квадратный метр. По данным на 10 сентября, средняя цена метра в Москве составляет $5014.
Недвижимость продолжит такие колебания вокруг отметки $5000 за метр, в том числе и в будущем году. Говорить о каких-то конкретных сроках (до конца 2012 года, к концу 2013 года) сейчас не совсем корректно. Тут все зависит не от сроков, а от макроэкономических событий.
Если в какое-то время будут преобладать инфляционные процессы, цены будут расти. Случится обвал на рынках - цены снизятся. Диапазон колебаний может составлять 10 - 20%, но в целом они будут происходить вокруг нынешнего уровня.
Судя по текущей ситуации, в ближайшее время новых обострений в макроэкономике не ожидается, напротив, все ждут нового этапа печатания долларов. В связи с этим, например, золото за последний месяц подскочило почти на 10%, серебро - на 20%, пошли в умеренный рост евро, акции и другие активы. На этом фоне наша недвижимость до конца года, скорее всего, покажет прирост на уровне 1-2% в месяц, или где-то 5%-6%-7% к концу года. От нынешнего уровня это дает где-то $5 300 за метр. Но, как только экономика качнется и случится некоторое обострение, цены могут вновь просесть.
Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP:
Несмотря на то, что спрос на «вторичку» в Москве плавно растет с конца августа, параллельно с этим растет и предложение. Особенно это касается жилья экономкласса - его доля в общем объеме предложения уже выросла более чем на 7%. Вместе с тем, никаких предпосылок для взрывного роста на вторичном рынке столицы по-прежнему нет. Он продолжает стагнировать, и вряд ли до конца года темпы роста в этом сегменте превысят рост инфляции, которая, по данным Росстата, за восемь месяцев 2012 года составила 4,6%.
Основной объем сделок купли продажи приходится на так называемую «альтернативу» или, проще сказать, обмен с доплатой. Как правило, продаются 1-2-х комнатные квартиры. В альтернативных цепочках задействовано по 5-6 квартир и часто они проходят с привлечением ипотечных кредитов. Величина привлекаемого кредита в среднем не превышает 1,5-2 млн рублей.
Плохая новость для рынка, что ипотечные ставки растут, а значит, доступность жилья в Москве снижается. На фоне снижения доступности столичной вторички укрепляется тенденция миграции жителей спальных районов Москвы в ближнее Подмосковье. Альтернативой старой застройке московских «спальников» выступает качественный подмосковный бизнес-класс, с отличной инфраструктурой и по доступным ценам.
Что касается долгосрочных прогнозов, то пока говорить о серьезном всплеске покупательской активности рано. Может быть, осенью реализуется эффект отложенного спроса, но серьезного влияния на общую рыночную ситуацию он не окажет. При сохранении нынешнего положения дел в нашей экономике и напряженности на европейских рынках стагнация в 2013 году продолжится.
Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:
Осенью ожидается традиционное повышение цен, в том числе и в сегменте элитного жилья. На первичном рынке рост составит в среднем 10%, на вторичном рынке - 5%.
В связи с уменьшением объема первичного предложения в историческом центре Москвы ожидается более быстрый рост цен на рынке элитного вторичного жилья. За пределами Садового кольца цены на вторичном рынке высокобюджетного жилья будут расти медленнее.
Цены напрямую зависят от типа дома. Так, например, цены в малоквартирных жилых комплексах будут расти быстрее, в связи с ограниченностью предложения.
Серьезные изменения могут произойти при условии повторения событий 2008 года,
т.е. мирового финансового кризиса, который мы не прогнозируем. Согласно нашим прогнозам, в 2013 году в сегменте элитного жилья ожидается постепенный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Цены на вторичном рынке городской недвижимости сейчас достаточно стабильны, никакого особого напряжения нет. Нужно отметить, что в этом году не было обычного летнего спада активности на рынке, и за летний период покупатели, опасавшиеся негативных сценариев в экономике, приобрели себе недвижимость. Поэтому, скорее всего, осенью не будет ажиотажного роста покупательской активности. Думаю, что рынок будет вести себя так же, как в начале лета: нормально-активно.
Вряд ли до конца года произойдут какие-то изменения. Я не вижу никаких предпосылок для какого-то заметного изменения цен в этом году.
На мой взгляд, в 2013 году возможны два варианта развития событий.
Если негативные факторы в экономике все же приведут к дестабилизации ситуации, то будет небольшой спад рыночной активности, и возможно незначительное понижение цен на недвижимость. Это возможно уже в начале 2013 года.
Второй возможный вариант - это ситуация сохранения «стабильности» в экономике страны. В этом случае весной будет небольшой рост цен, обусловленный инфляцией. Думаю, что рост составит не более 5-6%.
Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ - Недвижимость (ГК «МИЦ»):
На сегодняшний день средняя цена на вторичном рынке Москвы находится на уровне 195 тыс. рублей за квадратный метр. В последние месяцы отмечается небольшой рост цены в пределах 1%. С начала года рост цен составил 8,5%. Существенных изменений на рынке не происходит. В связи с сезоном отпусков и началом нового учебного года в последние дни августа наблюдалось небольшое затишье. Сейчас спрос со стороны покупателей возвращается, участники рынка в спокойном режиме заключают сделки.
Скорее всего, кардинальных изменений на рынке до конца года не произойдет. Цены продолжат расти не более чем на 0,5-1% в месяц.
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Средняя удельная цена предложения столичных квартир в августе составила 201,7 тыс. рублей за квадратный метр. Ценовая ситуация в течение последнего летнего месяца была достаточно стабильной.
Рост объема предложения 2-3-комнатных квартир несколько скорректировал уровень их цен (187,3 тыс. рублей и 202 тыс. рублей за квадратный метр соответственно). Также подверглись небольшой коррекции квартиры экономкласса (160,2 тыс. рублей за квадратный метр). Квартиры среднего класса предлагались в августе в среднем по 203,7 тыс. рублей за квадрат, бизнес-класса - по 246,1 тыс. рублей за квадрат.
Во второй половине августа выросло количество заявок на покупку квартир, однако и продавцы стали более активны, выводя на рынок новое предложение. Если баланс спрос-предложение будет сохраняться и далее, то в течение сентября-октября уровень цен останется в пределах 200-210 тыс. рублей за квадрат.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
С начала 2012 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве номинально увеличилась на 9% и составила 182 тыс. рублей. При этом инфляция за тот же период составила 5,6%. В итоге, реальный прирост цен более чем за полгода составил всего 3,4%. Это сопоставимо с ростом значения доллара, который с начала 2012 увеличился на 3,3%.
Общий объем предложения, начиная с января, вырос почти на 12%. Увеличение числа квартир, выставленных на продажу, произошло из-за присоединения территорий «Новой Москвы».
В дальнейшем мы не предвидим существенных колебаний в сложившейся конъюнктуре рынка. Если не произойдет чего-то существенного, что может сильно сказаться на экономической ситуации, то в ближайшие месяцы рост цен на столичное жилье будет находиться в пределах инфляции.
Наира Ованесян, ведущий эксперт CENTURY 21 Серебряный Век:
Сегодняшний рост цен идет на уровне инфляции. Наблюдается увеличение количества сделок за счет более лояльных ипотечных банковских программ и за счет отложенного спроса в связи с летними каникулами.
Напряжения на рынке нет, даже наблюдается некоторое оживление вследствие названных выше причин, но это не ажиотаж - рынок вышел из стагнации, которая наблюдалась после кризисного 2008 года.
Расширение территории Москвы уравновешивает рост спроса, что не дает увеличиться цене московской недвижимости. Эта тенденция сохранится до конца декабря, больших всплесков мы не ждем.
На умеренную активность российского рынка недвижимости можно рассчитывать всегда, поскольку наши люди привыкли к тому, что самое надежное вложение, - это недвижимость, тем более, московская. Рост цен будет наблюдаться в отдельных районах - Новокосино и Жулебино - это связано с вводном новых станций метро.
В 2013 мы ожидаем некое небольшое падение активности рынка в связи с глобальными сложностями экономического характера, которые наблюдаются во всем мире. Что, естественно, отразится на стоимости квадратного метра. Но по моим оптимистическим прогнозам, данное падение не повторит ситуацию 2008 года, а будет незначительным и не продолжительным по времени.
Автор: Юлия Погорелова
| |